गोव्यामध्ये सोसायटी ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ची (अभिहस्तांतरण प्रक्रियेची) अनुमती हवी !
१. सदनिका घेतांना ग्राहकांचे इमारत बांधकामाच्या कायदेशीर सोपस्कारांकडे दुर्लक्ष
‘कन्व्हेयन्स’ म्हणजे एकाकडून दुसर्‍याकडे मालकी जाणे. जागेचे किंवा भूमीचे मालकीय हस्तांतरण म्हणजेच ‘कन्व्हेयन्स’ होय. गोवा राज्यामध्ये अनेक मध्यमवर्गियांनी सदनिका खरेदी केल्या आहेत. अनेक जणांनी कष्ट घेऊन सदनिका खरेदी केल्या असून तेथे रहायलाही प्रारंभ केला आहे. जेव्हा एखाद्याला सदनिका खरेदी करायची असते, तेव्हा त्याला ती आवडली कि नाही ? हेच प्रथमदर्शनी तो पहात असतो. नवीन किंवा जुनी (रिसेल) सदनिका घेतांना तो त्याच्या कुटुंबियांच्या पसंतीला प्रथम प्राधान्य देतो. आता एखादी सदनिका त्याला आवडली, तर ती आपल्यालाच मिळावी, याची त्याला घाई झालेली असते. त्यामुळे ज्या विकासकाने (बिल्डरने) त्या जागेवर इमारत उभारलेली असते, त्या बांधकामाचे कायदेशीर सोपस्कार झाले आहेत कि नाही ? याकडे त्याचे दुर्लक्ष झालेले असते.
२. बँकेकडून कर्ज घेण्याच्या बहाण्याने इमारतीच्या वैध कागदपत्रांची माहिती मिळण्याची संधी
सदनिका घेण्यासाठी ग्राहकाने बँकेतून कर्ज घेतलेले असेल, तर ती बँक त्याला त्या मालमत्तेसंबंधीची अनेक कागदपत्रे मागून घेते. त्यानंतर बँक कागदपत्रांची शहानिशा करते आणि सर्व प्रक्रिया वैध पद्धतीने आहे, असे कळल्यावर कर्जाची रक्कम वितरित करते. यात वास्तविक ग्राहकाचा लाभ असतो, हे लक्षात घेतले पाहिजे. या प्रक्रियेला थोडा त्रास होतो; परंतु जी कागदपत्रे मिळवण्यासाठी सदनिकाधारकाला पुष्कळ वेळ, श्रम आणि पैसा व्यय करावा लागतो, ती सर्व कागदपत्रे बँकेचे ‘नियम’ दाखवून सहजपणे मिळवता येतात.
३. इमारतीचा विकास करारनामा
आता इमारत बांधतांना पुष्कळ वेळा गुंतागुंत झालेली असते. उदा. ‘क्ष’ नावाच्या व्यक्तीच्या नावावर थोडी भूमी असते. त्याला ‘क’ नावाचा विकासक गाठतो आणि ‘क्ष’ हा ‘क’ला त्याची भूमी विकतो. या वेळी विकास करार (डेव्हल्पमेंट ॲग्रीमेंट) ही झालेला असू शकतो, म्हणजे हा व्यवहार करण्याच्या बदल्यात ‘क’ याने ‘क्ष’ला २ सदनिका, २ दुकाने वगैरे द्यावीत. काही ठिकाणी थेट भूमी खरेदी केलेली असते. विकास करारानुसार भूमीची मालकी विकासाकाकडे येते. यात ‘सेल डीड’ (विक्री करार) केले जाते. एकदा विकासक त्या भूमीचा मालक झाला की, तो ‘आर्किटेक्ट’ (वास्तूविशारद) नेमून सर्व कायदेशीर अनुमती घेऊन इमारत उभी करतो आणि त्यात सांडपाणी, वीज, पाणी, लिफ्ट, टाक्या इत्यादी सर्व सोयीसुविधांची पूर्तता करतो आणि इमारत विक्रीसाठी सिद्ध ठेवतो.
४. सदनिकाधारकांनी विकासकाकडून ‘कन्व्हेयन्स डीड’ करून घेणे आवश्यक !
या इमारतीसाठी गोवा शासनाच्या ‘रजिस्ट्रेशन ऑफ सोसायटी ॲक्ट’प्रमाणे (सोसायटी नोंदणी अधिनियम) ‘को- ऑपरेटीव्ह सोसायटी’ (सहकारी संस्था) आणि ‘को-ऑपरेटीव्ह मेंटेनन्स सोसायटी’(सहकारी देखभाल संस्था) अशी २ पर्याय उपलब्ध होतात. थोडक्यात त्याला सोसायटी आणि अपार्टमेंट म्हणता येईल. सोसायटीची स्थापना करून त्याचे सदस्यत्व बघून त्याला ती ‘रजिस्टर ऑफ सोसायटीज’कडे (निबंधकाकडे) नोंदणी (रजिस्टर) करावी लागते. एकदा नोंदणी झाली की, ‘सोसायटी ॲक्ट’ लागू होतो. सोसायटीची नोंदणी झाली की, मग ६ मासांच्या आत विकासकाला ‘कन्व्हेयन्स डीड’ करून ज्या भूमीवर इमारत उभी आहे, ती भूमी सोसायटीच्या नावावर करून द्यायची असते. थोडक्यात इमारत ज्या भूमीवर उभी आहे, तिची मालकी संपूर्ण सोसायटीची होते. नूतन इमारतीमधील रहिवाशांनी लोकशाही मार्गाने कायदेशीरपणे सिद्ध केलेल्या गटाला ‘सोसायटी’ म्हणतात. ही इमारत ४० सदस्यांची असेल, तर ‘सोसायटी’च्या नावाखाली ४० जण या भूमीचे मालक होतात, असे साधारणपणे लक्षात घ्यावे.
‘क्षेत्र’ (एरिया) हे २ प्रकारचे असते. प्रत्यक्ष भूमीला स्पर्श असलेले आणि त्या भूमीवर मजल्यावर मजले उभारले की, वरील ‘हवेच्या’ सदनिकेची मालकी सभासदांची असते. केवळ हवेमध्ये बांधलेली इमारत दुर्दैवाने पडली आणि संपूर्ण इमारत भुईसपाट झाली, तर कायद्याप्रमाणे भूमीची मालकी मूळ मालकाकडे जाते. ‘हवेतील’ मालकाच्या हातात काहीच रहात नाही. त्यामुळे ‘प्रत्येकाने त्यांच्या त्यांच्या विकासकाकडून ‘कन्व्हेयन्स डीड’ करून घ्या’, अशा नोटीशा निबंधकांकडून नुकत्याच सहकारी गृहनिर्माण सोसायटींना गेल्या आहेत. जवळपास ९० टक्के सोसायट्यांचे ‘कन्व्हेयन्स डीड’ त्यांच्या त्यांच्या विकासकाने केलेलेच नाही. अनेक विकासक जुने झाले आहेत, काही कालवश झाले, तर काहीं जणांकडे आता पैसेच नाहीत, तसेच काही जण ‘माझे काय अडले आहे ?’, असे म्हणून ही ‘कन्व्हेयन्स डीड’ करत नाहीत, ही वस्तूस्थिती आहे. ‘कन्व्हेयन्स’ झाले नाही, तर वाढीव ‘एफ्.एस्.आय.’ (चटई क्षेत्र) मिळणार नाही, म्हणजे जुनी इमारत ३ माळ्यांची असेल, तर नवीन नियमाप्रमाणे ७ ते ८ माळ्यांची होऊ शकणार नाही. वास्तविक ‘कन्व्हेयन्स डीड’ केले, तर सोसायटीच्या सभासदांना वाढीव क्षेत्र मिळू शकते. त्याचप्रमाणे उर्वरित सर्व नवीन माळ्यांवरील सदनिका आणि गाळे विकून पुनर्विकास करणारा विकासकही मालामाल होऊ शकतो. ‘कन्व्हेयन्स डीड’ नसेल, तर हे काहीही शक्य नाही. गोव्यामध्ये ४० ते ४५ वर्षांपासूनच्या जुन्या इमारती आहेत. ज्यांचे ‘कन्व्हेयन्स’ न झाल्याने त्या उंच विस्तारता येत नाहीत.
५. गोव्यात ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ची सोय करणारा कायदा संमत होण्यासाठी आग्रह धरा !
सरकारने ‘तुम्ही विकासकाकडून बलपूर्वक ‘कन्व्हेयन्स’ करून घ्या, नाही तर तुमची सोसायटी ‘डि-रजिस्टर’ (नोंदणी रहित) करू, अशी अजब नोटीस काढलेली आहे. त्यामुळे सर्व सोसायट्या आणि त्यांचे पदाधिकारी हवालदिल झालेले आहेत. जेव्हा नियमाप्रमाणे विकासक ‘कन्व्हेयन्स’ करत नाही, तेव्हा सर्व कायदेशीर प्रक्रिया पार पाडून सोसायटी स्वतःच ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स डीड’ करू शकते. महाराष्ट्रामध्ये असा कायदा आहे; परंतु गोवा राज्यात असा कायदा नाही, ही अत्यंत दुर्दैवाची गोष्ट आहे.
‘डीम्ड कन्व्हेयन्स डीड’मध्ये विकासकाऐवजी राज्य सरकार (सोसायटी उपनिबंधक कार्यालय) या विक्री कराराचे (‘सेल डीड’चे) दायित्व घेते. खरे तर यामुळे सरकारला कोट्यवधी रुपयांचा महसूल मिळू शकतो आणि सोसायटीच्या सभासदांना भूमीची मालकी मिळू शकते. हे गोव्यातील ४० आमदारांच्या लक्षात आले आणि त्यांनी मनावर घेऊन ‘कन्व्हेयन्स डीड’ समवेतच ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ची सोय करणारा कायदा संमत करून घेतला, तर त्यात सर्वांचाच लाभ होईल.
या कायद्यामुळे सरकारला महसूल मिळेल, सोसायटींना भूमीची मालकी मिळेल, जुन्या इमारतींचे पुनर्बांधकाम (रिकन्स्ट्रक्शन) होईल आणि नव्या इमारती आणि नव्या सोयी-सुविधा सदनिकाधारकांना मिळतील. यासंदर्भात सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी एकत्र येऊन सरकारला निवेदने केली, तसेच न जुमानल्यास उच्च न्यायालयात ‘रिट’ याचिका प्रविष्ट करून महाराष्ट्राप्रमाणेच हा सोयीचा कायदा संमत करून घेतल्यास हे शक्य होईल. या निर्णयामुळे आधुनिक इमारती उभ्या रहातील. पार्कींग, लिफ्ट सर्वांची सोय होईल आणि शहरांचा बकालपणा न्यून होऊन सौदर्यांत भर पडेल. सरकारने हा कायदा संमत केल्यास जनतेचे आशीर्वाद सरकारला मिळतील; परंतु यासाठी सर्व सोसायट्यांनी एकत्र येण्याची आवश्यकता आहे. ‘एकी हेच बळ’, या तत्त्वाने हा विषय नक्कीच सोडवता येईल.’
– अधिवक्ता शैलेश कुलकर्णी, कुर्टी, फोंडा, गोवा.