फसवणुकीपासून बचाव करत विकासक आणि ग्राहक यांचे हित जोपासणारा ‘रेरा’ कायदा (गोवा) !
आज कोणतेही क्षेत्र घेतले, तरी त्यात फसवणूक ही केली जातेच. त्या फसवणुकीला गृहित धरूनच त्या क्षेत्रातील सर्व व्यवहार केले जातात. प्रॉपर्टीच्या (मालमत्तेच्या) व्यवहारांत तर हा प्रकार सर्रास घडतो; पण या फसवणुकीपासून सर्वांचेच रक्षण होऊन व्यवहार सुरळीत व्हावा, या दृष्टीने आवश्यक असणार्‍या ‘रेरा’ कायद्याचे महत्त्व आणि त्यातील बारकावे या लेखाद्वारे जाणून घेऊया !
१. विकासकाकडून होणारी फसवणूक टाळणारा आणि ग्राहकांना भक्कम आधार देणारा ‘रेरा’ (रिअल इस्टेट रेग्युलेशन ॲथॉरिटी) कायदा !
‘साधारणपणे वर्ष २०१७ च्या काळात संसदेत ‘रेरा’ (रिअल इस्टेट रेग्युलेशन ॲथॉरिटी) हा अतिशय महत्त्वाचा कायदा संमत झाला. हा कायदा विकासक (बिल्डर) आणि ग्राहक यांच्यामध्ये कार्यवाही करून दोघांनाही योग्य अन् समान लाभ मिळवून देईल. हा कायदा येण्यापूर्वी विकासकाने एक सदनिका अनेक जणांना विकली. सर्व पैसे भरूनही सदनिका किंवा दुकानाचे गाळे यांचा ताबाच मिळालेला नाही. विकासकाने मध्येच काम थांबवले आणि तो पळून गेला, घेतलेले पैसेही परत दिले नाहीत. सदनिकेचा ताबाही देत नाही, काही ठिकाणी ताबा दिला; पण सरकारी मान्यताच मिळालेली नाही. त्यामुळे पिण्याचे पाणी, वीजपुरवठा, ड्रेनेज या सुविधाच आता मिळणार नाहीत. अशा अनेक समस्या पुष्कळदा आपल्या कानावर पडतात. थोडक्यात ग्राहक पैसे भरणार आणि विकासक मनमानी करणार. वरून त्या विकासकाला न्यायालयात ओढा आणि १०-१२ वर्षे न्यायालयाच्या पायर्‍या झिजवा. अशा पुष्कळ गोष्टी वाढलेल्या होत्या. या सर्व प्रकारांवर अंकुश ठेवणारी कोणतीही संस्था या आधी अस्तित्वात नव्हती; परंतु संपूर्ण परिस्थितीचा अभ्यास करून संसदेत ‘रेरा’ कायदा संमत झाला. या कायद्याच्या अस्तित्वाने ग्राहकाला एक वेगळा आणि भक्कम आधार मिळालेला आहे.
केंद्र सरकारने रेरा कायदा केला आणि प्रत्येक राज्याला त्यांच्या त्यांच्या परिस्थितीनुसार मूळ गाभ्याला हात न लावता थोडेफार पालट करण्यास मुभा दिली. त्यानुसार गोवा राज्याने ‘रेरा-गोवा २०१७’ असा कायदा पारित केला. व्यवहारामध्ये अधिक पारदर्शकता, ग्राहकांचे अंतिम समाधान, तसेच फसवणुकीला आळा बसवणे, हे या कायद्याचे प्रमुख उद्दिष्ट आहे.
२. कायद्यामुळे विकासकाला नवीन वास्तूप्रकल्प आणि गृहनिर्माण प्रकल्प यांची नोंदणी ‘रेरा-गोवा’च्या संकेतस्थळावर करणे बंधनकारक !
या कायद्याच्या तरतुदीनुसार वर्ष २०१७ नंतर होणारे कोणतेही नवीन वास्तू प्रकल्प आणि गृह प्रकल्प यांची नोंदणी ‘रेरा-गोवा’च्या संकेतस्थळाच्या माध्यमातून विकासकाला करणे बंधनकारक आहे. केवळ विकासकच नाही, ‘ब्रोकर’ (दलाल) अथवा ‘प्रॉपर्टी फर्म’ (मालमत्ता विक्री करणारी आस्थापने) यांनाही ही नोंदणी करणे आवश्यक आहे. ही नोंदणी नाही, तर त्यांना काहीच विक्री करता येणार नाही, तसेच त्यांचे बांधकामही अवैध ठरेल. यात सरकारने विकासकाला एक सुविधा मात्र दिली आहे. त्यानुसार ज्या सदनिका अथवा गृहप्रकल्प ५०० चौरस मीटरहून अल्प जागेमध्ये असतील किंवा त्यांची अधिकाधिक ८ सदनिकांची योजना असेल किंवा पुनर्विकास योजना असेल, ज्यात नवी विक्री नसेल, अशा परिस्थितीत ‘रेरा’ नोंदणीकरण करणे आवश्यक नाही.
३. प्रकल्पाचा ‘रेरा’ क्रमांक मिळवण्यासाठी विकासकाला विविध गोष्टींची पूर्तता करावी लागणे
या कायद्यामुळे विकासकाला आता त्याचे सर्व तपशील द्यावे लागतात, उदा. संपूर्ण प्रकल्पाचा व्यय, कर्ज कुठून घेतले ?, कोणकोणत्या अनुमती मिळवल्या ?, दलालांची नावे, प्रकल्प पूर्ण होण्याची समयमर्यादा, तसेच ग्राहकाला वास्तूचा ताबा कधी मिळणार ? आदी तपशील देणे बंधनकारक बनलेले आहे. प्रत्येक प्रकल्पासाठी वेगळे बँक खाते उघडून त्याचे ‘स्टेटमेंट’ प्रत्येक ३ मासांनी ‘रेरा’च्या संकेतस्थळावर भरावे लागते. कर्ज घेतलेले पैसे आणि दिलेल्या नोंदणीचे पैसे त्यातच भरावे लागतात अन् किती पैसे काढले ? अन् ते कुठे वापरले ? याचाही हिशोब द्यावा लागतो. या व्यवहाराचे लेखा परीक्षण होते. विकासकाने अनेक महत्त्वाच्या गोष्टी दिल्यानंतर त्याला ‘रेरा’ क्रमांक दिला जातो. ‘रेरा’ क्रमांक मिळाल्यावरच विकासक त्याच्या प्रकल्पाचे विज्ञापन, प्रसिद्धीपत्रक (ब्रोशर) छापणे, विक्री करारनामा करू शकतो आणि विक्रीही करू शकतो. एवढ्यानेच हे थांबत नाही. त्यातही काही तरतुदी आहेत. विकासकाच्या स्वतंत्र बँक खात्यातील रक्कम केवळ त्याच बांधकामाच्या वापरासाठी खर्च करायची असल्यामुळे आता ‘बांधकामाला पैसेच उपलब्ध नाही’, असे कारण सांगण्याची पळवाट राहिलेली नाही. त्यामुळे ठरलेले काम वेळेत आणि विनासायास पार पडू शकते.
४. ग्राहकाची फसवणूक झाल्यास त्याला न्याय मिळण्यासाठी ‘रेरा’ न्यायालयाची तरतूद
गोव्याचे ‘रेरा’ कार्यालय हे पाटो, पणजी येथे ‘ईडीसी’च्या कार्यालयामध्ये आहे. ‘रेरा’ हे एक ‘सिव्हिल कोर्टा’ची ताकद असलेले न्यायालय आहे. त्यामध्ये उच्च न्यायालयाचे निवृत्त न्यायाधीश आणि इतर तज्ञ मंडळी मोबदल्याच्या रूपात काम करतात. त्यांना न्यायालयीन अधिकार असल्याने दंड आणि शिक्षा दोन्ही देण्याचा अधिकार असतो. विकासकाने कोणत्याही कारणाने ग्राहकाची फसवणूक केली असेल, तर हा दावा ६० दिवसांच्या आत ‘रेरा’ न्यायालयाला निकाली काढावा लागतो. तसेच त्या काळात दंड म्हणून प्रतिदिन १० सहस्र रुपये विकासकाला ग्राहकाला द्यावे लागतात. भरपाई म्हणून संपूर्ण प्रकल्पाच्या खर्चातून ५ टक्के रक्कम द्यावी लागते. तसेच १ ते ३ वर्षे शिक्षाही ठोठावली जाऊ शकते.
‘ब्रोकर’लारही हाच नियम लागू आहे. अर्थात् विकासकाला प्रकल्प पूर्णत्वाचा मास (completion month) पुढे-मागे करण्याची मुभा दिलेली आहे. त्याला अधिकाधिक ६ मास मुदतवाढ मिळू शकते. रेरा न्यायालय हे दोन्ही बाजूंचे म्हणणे व्यवस्थित ऐकून घेते. उगाचच विकासकाला त्रास देण्यासाठी या कायद्याचा हेतू नाही. ग्राहकाची फसवणूक झाली असल्याचे वाटल्यास तो रेरा न्यायालयात दावा प्रविष्ट करू शकतो. या कायद्याच्या तरतुदीनुसार दुसर्‍या कोणत्याही न्यायालयात हा दावा चालत नाही. रेरा न्यायालय, नंतर अपिलीय रेरा न्यायालय आणि त्यावर उच्च न्यायालय अशी अपिलीय व्यवस्था आहे. विकासक हा काही खलनायक नाही. कधी कधी काही गोष्टी कुणी मुद्दामहून करत नाही. त्यामुळे त्याला नैसर्गिक परिस्थिती, मालाचा नैसर्गिक तुटवडा, पूर, वादळ, पाऊस इत्यादी नैसर्गिक संकटाच्या वेळेस विशेष सवलत दिलेली आहे. दोन्ही बाजूंचा योग्य समन्वय साधून कायदा सिद्ध करण्यात आलेला आहे. अंतिमतः ग्राहक हित लक्षात घेऊन संभाव्य फसवणूक टाळणारा आणि सर्वांचेच कल्याण साधणारा हा कायदा आहे. काहींना हा विकासकावरील अन्यायकारक कायदा वाटू शकेल; परंतु शांतपणे विचार केल्यास विकासकाला होणार्‍या भविष्यातील त्रासापासून या कायद्यामुळे आधीच सुटका होते.’
– अधिवक्ता शैलेश कुलकर्णी, कुर्टी, फोंडा, गोवा.